Hoewel deze informatie met zorg is samengesteld, kunnen hieraan geen rechten worden ontleend.
Ik heb van de gemeente een WOZ-beschikking gekregen. Wat is dat?
De WOZ-beschikking (WOZ staat voor waardering onroerende zaken) is een officieel document van de gemeente, waarop de waarde van uw onroerende zaak (bijvoorbeeld uw woning of bedrijfspand) is aangegeven: de WOZ-waarde. De WOZ-waarde geldt voor een periode van één jaar.
De WOZ-waarde wordt door de volgende instanties gebruikt:
- de gemeente gebruikt de waarde voor de onroerende-zaakbelastingen (OZB);
- de Rijksbelastingdienst gebruikt de waarde voor de inkomsten- en vennootschapsbelasting;
- het waterschap gebruikt de waarde voor de watersysteemheffing gebouwd.
De Wet WOZ zorgt ervoor dat bij de belangrijkste heffingen over onroerende zaken wordt uitgegaan van dezelfde waarde.
Hoe kan ik bezwaar aantekenen tegen de WOZ-beschikking?
Als u het niet eens bent met de gegevens op de beschikking kunt u binnen zes weken na dagtekening van de beschikking een bezwaarschrift indienen. Een bezwaarschrift moet gemotiveerd zijn. Dit betekent dat u duidelijk moet aangeven waarom u het niet eens bent met de beschikking.
U kunt op twee manieren een bezwaar indienen: digitaal of schriftelijk.
Een digitaal bezwaarschriftformulier vindt u op de gemeentelijke website onder ‘Digitaal Loket’, ‘Formulieren’.
Voor het schriftelijk indienen van een bezwaar kunt u zelf een bezwaar schrijven. U kunt ook een pdf bezwaarformulier van onze site afdrukken.
Een schriftelijk bezwaarschrift moet worden ingediend bij de heffingsambtenaar van de gemeente Midden-Delfland, Postbus 1, 2636 ZG Schipluiden.
Uw bezwaarschrift moet voorzien zijn van:
- Naam, adres en woonplaats;
- Dagtekening;
- Handtekening;
- Het aanslagnummer;
- De reden van uw bezwaar;
- Een duidelijke motivatie.
Ontbreekt één van deze zogenoemde vormvereisten, dan kan uw bezwaarschrift niet in behandeling worden genomen.
Voor een bezwaar tegen de WOZ-beschikking kunt u ook via de website een bezwaarformulier af drukken. Dit formulier dient nog wel ondertekend en per post aan de heffingsambtenaar te worden toegezonden. Het is dus niet mogelijk om digitaal of via de e-mail een bezwaarschrift in te dienen.
Na de termijn van zes weken kunt u geen bezwaar meer aantekenen tegen de WOZ-beschikking en dus ook niet meer tegen de vastgestelde WOZ-waarde. Dit betekent dus dat u voor de aanslagen inkomstenbelasting, watersysteemheffing gebouwd en OZB die in het tijdvak waarvoor de beschikking geldt worden opgelegd, geen bezwaar meer kunt maken tegen de vastgestelde waarde van de onroerende zaak.
Als iemand anders voor u bezwaar maakt, moet bij het bezwaarschrift een machtiging worden meegezonden.
Voor meer informatie over het maken van bezwaar kunt u contact met ons opnemen via 015-3804 met doorkiesnummers 142 t/m 145 en nummer 147 of via belasting@middendelfland.nl
Taxatieverslag
De gemeente kan u op verzoek een taxatieverslag verstrekken of u logt via het WOZ-loket in op deze site met uw biljetnummer, burgerservicenummer en geboortedatum. Hier kunt u zelf een taxatieverslag uitprinten. Indien u niet beschikt over de mogelijkheden van een printer dan kunt u de gemeente ook verzoeken om een taxatieverslag. Het taxatieverslag zal u dan binnen twee weken worden toegezonden.
In dit taxatieverslag staan meestal ook de verkoopcijfers van andere, vergelijkbare panden. Op die manier kunt u nagaan of de waarde van uw huis juist is vastgesteld. U kunt deze gegevens eventueel gebruiken voor de motivering van uw bezwaarschrift.
De eigenaar of gebruiker van een niet-woning kan helaas nog niet via het WOZ-loket een taxatieverslag uitprinten. Op verzoek zal aan hen een taxatieverslag worden toegestuurd.
Hoe wordt de WOZ-waarde bepaald?
In de Wet WOZ staat hoe de waarde van onroerende zaken wordt vastgesteld.
De gemeente verzamelt vastgoedgegevens zoals:
- bouw- of renovatiejaar;
- indelingsgegevens;
- vraag- en verkoopprijsgegevens.
In 2012 wordt de waarde van alle onroerende zaken in Nederland opnieuw vastgesteld. Bij het bepalen van de waarde wordt uitgegaan van het bedrag dat de onroerende zaak zou opbrengen op een bepaalde datum, de waardepeildatum. Voor 2012 is dat 1 januari 2011.
De waarde wordt bepaald alsof de onroerende zaak op 1 januari 2011 leeg verkocht is en onmiddellijk in gebruik kan worden genomen. Dit is de vrije verkoopwaarde van de onroerende zaak. Met huur, verhuur, hypotheken en andere zakelijke rechten (zoals erfpacht) wordt bij de WOZ-waardering geen rekening gehouden.
Per wijk zijn karakteristieke panden uitgekozen en getaxeerd. De waarde van de overige panden van hetzelfde type wordt daarvan afgeleid. Het bepalen van de waarde van woningen gebeurt veelal op geautomatiseerde, modelmatige wijze. De uitkomsten worden gecontroleerd. Een deel van deze controle zal met de bij de gemeente bekende gegevens plaatsvinden. Verder is er een aantal objecten ter plaatse gecontroleerd.
Hoe wordt de waarde van een niet-woning bepaald?
De waarde van niet-woningen wordt bepaald op basis van:
- de waarde in het economisch verkeer of;
- de gecorrigeerde vervangingswaarde.
De hoogste van deze twee is bepalend. De gecorrigeerde vervangingswaarde zal alleen hoger zijn dan de waarde in het economisch verkeer bij niet-courante (moeilijk verkoopbare) objecten, zoals scholen en ziekenhuizen.
De waarde in het economisch verkeer van een niet-woning kan op twee manieren bepaald worden, namelijk met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode of de vergelijkingsmethode.
De huurwaardekapitalisatiemethode houdt in dat de waarde van een niet-woning wordt bepaald door de huurwaarde te vermenigvuldigen met een kapitalisatiefactor. Deze factor wordt bepaald uit eerdere verkoopcijfers. Om de huurwaarde te kunnen bepalen, dient er een markt van verhuurtransacties voor het betreffende object te zijn. Indien er geen transacties bekend zijn dan wordt de vergelijkingsmethode gehanteerd.
De vergelijkingsmethode is vergelijkbaar met de waarderingsmethode van de woningen. Er dienen voldoende verkoopcijfers voorhanden zijn van in voldoende mate vergelijkbare objecten.
Bij de gecorrigeerde vervangingswaarde van een niet-woning gaat het om de investeringen die gedaan moeten worden voor een vervangend object, inclusief ondergrond. Op de vervangingswaarde worden correcties toegepast wegens technische veroudering en functionele veroudering. Deze correcties gelden alleen voor de opstal; niet voor de ondergrond.
Wat is een onroerende zaak?
Een onroerende zaak is een stuk grond met alle daarmee verbonden bouwwerken. Bijvoorbeeld woningen, bedrijfspanden en bouwkavels met panden in aanbouw. Ook gronden zonder bouwwerken worden als onroerende zaken aangemerkt. Bijvoorbeeld bossen, nog niet bebouwde bouwkavels, weilanden, enzovoort.
Wat betekent “waarde in het economische verkeer” ?
De ‘waarde in het economische verkeer’ is de prijs van een onroerende zaak die een redelijk handelende verkoper en een redelijk handelende koper na een zorgvuldige voorbereiding zouden overeenkomen bij verkoop. Volgens de wettelijke definitie moet er echter van uitgegaan worden dat het volle en onbezwaarde eigendom kan worden overgedragen alsmede dat de zaak onmiddellijk en in volle omvang in gebruik kan worden genomen, ook als dit in praktijk niet zo is. Er mag dus geen rekening worden gehouden met bijvoorbeeld erfpacht of verhuur.
Vanaf welke datum geldt de waarde op de nieuwe WOZ-beschikking?
De nieuwe WOZ-beschikking geldt vanaf 1 januari 2012 voor het kalenderjaar 2012. De watersysteemheffing gebouwd en het eigenwoningforfait worden ook gebaseerd op de WOZ-waarde.
Hoe lang geldt de waarde op de WOZ-beschikking?
De WOZ-waarde op de WOZ-beschikking geldt voor één kalenderjaar. Voor het kalenderjaar 2012 ontvangt u een nieuwe WOZ-beschikking waarin de waarde naar de waardepeildatum 1 januari 2011 is bepaald. De waarde wordt jaarlijks vastgesteld. Dat gebeurt naar een waardepeildatum die één jaar daarvoor ligt.
Waarvoor gebruikt de gemeente de WOZ-waarde?
De gemeenten hanteren de WOZ-waarde voor de heffing van de onroerende-zaakbelastingen (OZB).
De OZB wordt geheven van de eigenaren van woningen en niet-woningen en van de gebruikers van niet-woningen. Het bedrag van de aanslag OZB wordt berekend naar een percentage van de WOZ-waarde. De OZB wordt van alle onroerende zaken geheven, met uitzondering van enkele vrijstellingen. Er zijn drie soorten vrijstellingen:
- De objecten die in het kader van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet waardering onroerende zaken zijn vrijgesteld. Het gaat hier bijvoorbeeld om openbare wegen en bedrijfsmatig geëxploiteerde cultuurgrond. Voor deze objecten hoeft ook geen WOZ-waarde te worden bepaald.
- De objecten die volgens artikel 220 van de Gemeentewet worden vrijgesteld. Van deze objecten, bijvoorbeeld kerken, moet wel een waarde worden bepaald als deze van belang is voor de afnemers van de taxatiegegevens (het Waterschap en de Belastingdienst). De afnemers baseren hun heffing namelijk op andere wetten dan de Gemeentewet.
- De objecten die in de gemeentelijke belastingverordening worden vrijgesteld. Deze objecten moeten altijd getaxeerd worden, omdat de waarde van belang is bij de berekening van de zogenaamde belastingcapaciteit van de gemeente.
Wie wordt aangeslagen voor de onroerende-zaakbelastingen?
Elke eigenaar van een woning en elke eigenaar én gebruiker van een niet-woning wordt aangemerkt als belanghebbende en ontvangt van de gemeente een aanslag OZB als hij op 1 januari 2012 eigenaar en/of gebruiker is. De onroerende-zaakbelastingen zijn gebaseerd op de WOZ-waarde van een onroerende zaak.
De aanslagen onroerende zaakbelastingen kunnen als volgt worden onderverdeeld:
- aanslag OZB eigenaar woning;
- aanslag OZB eigenaar niet-woning;
- aanslag OZB gebruiker niet-woning.
Als belanghebbende voor het eigendom wordt gezien degene die het genot heeft krachtens eigendom, bezit of beperkt recht. Dit houdt in dat als een beperkt recht rust op een zaak (bijvoorbeeld vruchtgebruik, erfpacht) de beperkt gerechtigde als belanghebbende wordt gezien. Als een onroerende zaak een juridische en een economische eigenaar heeft, dan zal de aanslag aan de juridische eigenaar worden opgelegd.
Voor het opleggen van de aanslag voor het eigendom wordt uitgegaan van de gegevens die geregistreerd staan bij het Kadaster. Daarvan wordt alleen afgeweken indien uit overgelegde gegevens blijkt dat dit anders moet zijn.
Bij het opleggen van de aanslag voor het gebruik wordt voor niet-woningen uitgegaan van de registratie in de gemeentelijke basisadministratie.Voor het gebruik van bedrijfspanden worden door de gemeente periodiek inlichtingenformulieren aan de eigenaren gezonden ter verificatie.
Er kan maar één persoon worden aangewezen als gebruiker of eigenaar voor het opleggen van de aanslagen onroerende zaakbelastingen. Als er meerdere eigenaren of gebruikers blijken te zijn dan mag de gemeente één van hen aanwijzen als belanghebbende.
Waarvoor gebruikt de (Rijks)belastingdienst de WOZ-waarde?
De belastingdienst beschikt over alle WOZ-waarden van de gemeenten. De belastingdienst gebruikt de WOZ-waarde voor:
- de inkomstenbelasting voor het eigenwoningforfait;
- de vermogensrendementsheffing voor tweede woningen;
- de afschrijving van bedrijfsgebouwen;
- de vennootschapsbelasting voor de afschrijving van bedrijfsgebouwen;
- andere heffingen.
De belastingdienst kan de WOZ-gegevens ook gebruiken voor andere belastingen, zoals de regulerende energiebelasting, maar is dit niet verplicht.
In een aantal gevallen komt het object waarvoor de WOZ-waarde is vastgesteld niet overeen met het object dat voor de belastingdienst van belang is. Dit komt met name bij het eigenwoningforfait voor bij boerderijen, woon-/winkelpanden en woningen met praktijk of kantoor aan huis. In die gevallen is voor de rijksheffingen alleen de waarde van het woongedeelte van belang. De waarde van het woongedeelte kan niet (rechtstreeks) aan de WOZ-beschikking worden ontleend, maar kan wel uit de WOZ-waarde of het bijbehorende taxatieverslag worden afgeleid.
Wat betekent de nieuwe WOZ-waarde voor de Inkomstenbelasting?
Een eigen woning die als hoofdverblijf wordt gebruikt valt in box I van de inkomstenbelasting. Als u een eigen woning heeft, moet u een bepaald bedrag als inkomen op uw aangifte inkomstenbelasting aangeven, het zogenoemde eigenwoningforfait. Het eigenwoningforfait is een bedrag dat afhankelijk is van de waarde van de woning. Voor het bepalen van de waarde van de eigen woning gaat u uit van de WOZ-waarde.
Meer informatie over de inkomstenbelasting vindt u hier http://www.belastingdienst.nl of via de belastingtelefoon.
Waarvoor gebruikt het Waterschap de WOZ-waarde?
Het waterschap gebruikt de WOZ-waarde voor de watersysteemheffing gebouwd en de watersysteemheffing ongebouwd.
De watersysteemheffing gebouwd wordt geheven van eigenaren van gebouwde onroerende zaken, berekend over de WOZ-waarde. Op een enkele uitzondering na (bij kassen) is dat dezelfde onroerende zaak als voor de gemeentelijke onroerende-zaakbelastingen.
De watersysteemheffing ongebouwd wordt geheven van eigenaren van ongebouwde onroerende zaken, berekend naar de oppervlakte van een onroerende zaak. Hiervoor geldt dus niet de WOZ-waarde.
De meeste onroerende zaken die in de watersysteemheffing ongebouwd worden betrokken, zijn vrijgesteld voor de Wet WOZ (bijvoorbeeld landbouwgrond), zodat hiervoor geen WOZ-waarde wordt bepaald.
Wat is een taxatieverslag?
Eén van de doelstellingen van de Wet WOZ is duidelijkheid. Daarom moet een gemeente een belanghebbende inzicht kunnen geven in de opbouw van de taxatie. Iedereen die een WOZ-beschikking heeft ontvangen, kan de gemeente daarom verzoeken om een taxatieverslag.
Het taxatieverslag van een onroerende zaak bevat, naast de aanduiding van het object en de kadastrale gegevens, enkele kenmerken die van groot belang zijn voor de waardebepaling. Het taxatieverslag vermeldt de aard van het object, het bouwjaar en de grootte van het object. Daarnaast wordt melding gemaakt van bijzondere kenmerken die van belang zijn voor de waardebepaling.
Verder geeft het taxatieverslag inzicht in de aansluiting op de markt. Bij woningen geschiedt dit door de vermelding van verkoopprijzen en WOZ-waarden van drie vergelijkbare woningen. Bij niet-woningen (bedrijven, kantoren, kerken, scholen, etc) geschiedt dit door het weergeven van de opbouw van de taxatie (huurwaarde en kapitalisatiefactor of herbouwwaarde en correctiefactoren).
U kunt het taxatieverslag inzien en printen via het WOZ-loket of kostenloos opvragen bij de gemeente.
Wie ontvangt een taxatieverslag?
Iedereen die een WOZ-beschikking heeft ontvangen, kan de gemeente verzoeken om een taxatieverslag.
Belangrijk voor u om te weten is dat het taxatieverslag van uw pand niet aan derden wordt verstrekt. Wel is het zo dat een belanghebbende het waardegegeven van een bepaalde onroerende zaak kan opvragen indien hij kan aantonen een gerechtvaardigd belang te hebben. Het gerechtvaardigd belang van de belanghebbende komt voort uit de door hem te betalen belasting in verband met de onroerende zaak. Dit betekent bijvoorbeeld dat zowel de eigenaar van een woning als de eigenaar en de gebruiker van een niet-woning een taxatieverslag kunnen aanvragen
Via het WOZ-loket is het mogelijk om een taxatieverslag van uw woning af te drukken.
Hoe kan de waarde vastgesteld zijn zonder dat ik een taxateur heb gezien?
Voor het vaststellen van de waarde van alle onroerende zaken wordt gebruik gemaakt van marktanalyse. Dit houdt in dat de ontwikkelingen op de markt aan de hand van gerealiseerde verkopen worden geanalyseerd. Daarnaast beschikt de gemeente over veel gegevens van de onroerende zaken, zoals oppervlakte, inhoud, bouwjaar, buurt e.d.
De waarde wordt dus bepaald op basis van zowel de gegevens als de marktsituatie. Omdat de taxateur deze gegevens tot zijn beschikking heeft, hoeft hij niet elk pand te bezoeken.
Zijn wijzigingen aan een pand (verbouw, aanbouw, sloop) van invloed op de WOZ-waarde?
De waarde wordt bepaald naar het waardepeil (waardeniveau) van een bepaalde datum. Dit gebeurt jaarlijks. Voor 2012 wordt de waarde bepaald naar het waardeniveau van 1 januari 2011.
Na een verbouwing, aanbouw, sloop of andere wijziging beoordeelt de gemeente of de waarde is gestegen of gedaald. Als de wijziging plaatsvindt in 2012 dan heeft dat geen gevolgen voor de WOZ-waarde voor dat jaar. Met de waardeverandering wordt in de WOZ-beschikking voor het volgende jaar rekening gehouden. Met wijzigingen tussen de waardepeildatum (1 januari 2011) en het begin van het belastingjaar (1 januari 2012) wordt voor de WOZ-waarde van 2012 rekening gehouden.
Mijn buurman heeft eenzelfde soort woning, maar een lagere WOZ-waarde. Hoe kan dit?
De waarde van woningen wordt als volgt bepaald: eerst worden de woningen ingedeeld in groepen van vergelijkbare woningen. Vervolgens wordt (worden) er uit die groep een (of meer) woningen aangewezen als referentiepand. Van dit pand wordt de waarde uitgebreid bepaald. De waarde van de overige woningen wordt afgeleid van de waarde van het referentiepand. Het verschil in waarde kan veroorzaakt worden door uiterlijke verschillen van panden, uitgevoerde verbouwingen en andere verschillen.
Wat moet ik doen als ik verhuis?
Wanneer u verhuist, kunt u bij uw gemeente voor uw nieuwe huis de WOZ-beschikking opvragen. Deze beschikking geldt vanaf het moment dat u eigenaar of gebruiker (dit laatste alleen bij niet-woningen) van een pand bent geworden en heeft dezelfde waarde als de beschikking die aan de vorige eigenaar is gezonden. Als u in de loop van een jaar eigenaar wordt van een nieuwe woning, ontvangt u voor die woning geen aanslag OZB. Enkel de persoon die op 1 januari eigenaar of gebruiker (niet-woning) is, ontvangt een aanslag OZB.
Voor meer informatie over het aanvragen van een nieuwe beschikking kunt u contact opnemen met het team belastingen van de gemeente Midden-Delfland.
